Quais os tipos de incorporação imobiliária?

Perguntado por: ecurado . Última atualização: 1 de fevereiro de 2023
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Há três modalidades de incorporação imobiliária, previstas na Lei nº. 4.591/64, quais sejam: a) por conta e risco do incorporador; b) por empreitada; e c) por administração.

De forma simplificada, a sociedade incorporadora passa a ser titular de todo o patrimônio da sociedade incorporada, que, por sua vez, será extinta. Um exemplo de incorporação societária no mercado brasileiro foi a transferência das ações do Banco Nossa Caixa para o Banco do Brasil.

A incorporação de empresas é quando uma determinada instituição adquire, de uma só vez, toda a operação de outra empresa, incluindo os bens, ativos, tecnologias e profissionais especializados, fazendo a empresa incorporada deixar de existir. Com isso, todas as obrigações trabalhistas também são transferidas.

Incorporação horizontal
Esse tipo de incorporação acontece quando as empresas envolvidas têm participações uma na outra, mas sem controlá-las. Ou seja, continuam independentes do ponto de vista societário.

Na incorporação direta, por sua vez, o incorporador constrói em terreno próprio, por sua conta e risco, realizando a venda das unidades autônomas por “preço global”, compreensivo da cota de terreno e construção. Ele assume o risco da construção, obrigando-se a entregá-la pronta e averbada no Registro de Imóveis.

Já a incorporação indireta é aquela na qual o construtor é um terceiro alheio à incorporação e à venda das unidades autônomas. Geralmente se dá a incorporação indireta quando o incorporador contrata uma empreiteira ou uma construtora para a execução da obra.

As 8 Etapas Indispensáveis de um Empreendimento de Incorporação Imobiliária

  • Estudo de Mercado.
  • Aquisição do Terreno.
  • Definição do Produto.
  • Aprovação e Registro.
  • Lançamento.
  • Construção.
  • Entrega das Chaves.
  • Pós-Vendas.

O procedimento de aprovação da incorporação, conforme já foi visto, engloba a aprovação, tanto pela incorporante como pela incorporada, do protocolo e da justificação, do laudo de avaliação, da emissão de novas ações e do aumento de capital.

A incorporação imobiliária é uma prática voltada à construção de edificações ou grupos de empreendimentos com objetivo de aliená-los. Trata-se do processo por meio do qual uma pessoa ou empresa realiza uma obra imobiliária em terreno que pertence a outro proprietário.

O RET é um regime especial de tributação para incorporações imobiliárias. “O RET é uma boa opção para redução de carga tributária uma vez que as alíquotas dos tributos comparadas aos demais regimes tributários são reduzidas. Há o pagamento unificado de PIS/COFINS, IRPJ e CSLL na alíquota de 4%.

Podem ser incorporador: o titular do terreno (proprietário, promitente comprador ou cessionário), o construtor ou o próprio corretor de imóveis.

CNAE: 4110-7/00.

Incorporação é a atividade que tem por objetivo promover e realizar a construção de empreendimentos imobiliários formados por unidades autônomas, de acordo com a Lei Federal nº 4.591/64, conhecida como Lei de Incorporações.

Portanto, a incorporação imobiliária é, por lei, uma atividade exercida com a finalidade de promover a construção, a fim de alienar parcial ou totalmente as unidades autônomas de edificações, ou conjunto de empreendimentos.

Uma das principais vantagens da incorporação de empresas é ampliar o patrimônio de uma instituição ou até mesmo de um grupo. É um procedimento bastante comum no meio dos negócios. Além disso, pode ser uma estratégia que as corporações utilizam para modificar o posicionamento da marca e também para crescer.

A diferença básica é que, no loteamento, compra-se apenas a área referente ao lote, enquanto no condomínio será a fração ideal, que engloba não apenas a área de uso privativo, como também a de uso comum, como as ruas de acesso, a área verde e o espaço de lazer.

Na cisão parcial, apenas uma parte do capital social da empresa cindida é separado. A parcela do capital cindido poderá dar origem a uma nova sociedade ou integrar uma ou mais empresas já existentes. Aqui, a empresa cindida continuará existindo, mas agora, com um capital social menor. A é a empresa cindida.

A incorporação reversa ocorre quando uma empresa deficitária incorpora uma empresa financeiramente sólida, e nisto não há proibição legal, é o que entende o STJ (REsp 946.707). Isto é, a incorporada é a pessoa jurídica superavitária e a incorporadora é a empresa com elevado saldo de prejuízos fiscais.

A incorporação horizontal, também conhecida como incorporação linha a linha, ocorre quando há uma absorção do patrimônio da empresa incorporada pela incorporadora, através de uma soma dos saldos, lucros e reservas existentes nas contas da incorporada, diretamente nas contas da incorporadora.

Assim que adquire o terreno, a incorporadora é a empresa que contrata a construtora para executar da obra, dando início ao segundo passado. A construtora é a empresa contratada pela incorporadora para executar a obra de um empreendimento.